Verduurzamen loont duidelijk
Een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) beperkt de financiële risico’s van een eigen koopwoning voor de consument. In 2025 kunnen mensen gebruikmaken van NHG wanneer zij een woning kopen met een maximale waarde van 450.000 euro. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk 477.000 euro. NHG heeft door brainbay, onderdeel van NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) laten onderzoeken wat het effect is van verduurzamen op de woningwaarde.
De opzet van het onderzoek
Het onderzoek beziet alleen de relatie tussen verduurzamen en woningwaarde. Voordelen als lagere energielasten of meer comfort worden buiten beschouwing gelaten. Voor elk energielabel van G tot en met B is een aantal grondgebonden woningen geselecteerd uit de NVM-databank. Het betreft woningen die recent zijn verkocht, een formeel (NTA-8800) label bezitten en per mei 2025 een geschatte marktwaarde hebben van maximaal €450.000 (de NHG-grens).
Voor elke woning is een verduurzamingadvies opgesteld. Eerst wordt het energieverbruik verlaagd met isolatie, daarna volgen meer duurzame installaties. Het advies richt zich niet op het hoogst haalbare energielabel, maar op realistische en zinvolle verbeteringen. Voor de kosteninschatting van de voorgestelde isolatie- en installatiemaatregelen gebruikt het model data van Milieu Centraal. Het houdt daarbij geen rekening met eventuele subsidies.
Vervolgens is beoordeeld of de maatregelen het energielabel verbeteren. Elke maatregel verbetert de energieprestatie van de woning, maar dat leidt niet altijd tot een beter label. Bij kleine verbeteringen (zoals alleen vloerisolatie of het vervangen van de bestaande cv-ketel) blijft een woning soms binnen dezelfde labelklasse. Als laatste is bepaald wat de waardetoename is als gevolg van de verbetering van het energielabel. Zoals eerder aangegeven blijven bijkomende voordelen zoals lagere energielasten, meer comfort of een verbeterde uitstraling in het model buiten beschouwing.
Bovenstaande figuur geeft de toename van de woningwaarde per energielabel-stap. Bijvoorbeeld: als een woning met een F-label naar het E-label gaat dan stijgt de woningwaarde met 2,1 %, als de woning van het F-label naar het B-label gaat dan is de stijging 9,7 %. Stel de woningwaarde was 400.000. Door de stijging van de woningwaarde met 9,7 % wordt de woningwaarde 439.00 ofwel 39.000 meer. Stel de verduurzamingkosten om dit te bereiken waren 30.000. Dan is de procentuele waardestijging (39.000/30.000)*100%, dus 130% van de gemaakte verduurzamingkosten. De tabel is niet afkomstig uit het onderzoeksrapport, maar van de site van brainbay.
De resultaten
De onderzoeksvraag luidde: Hoe verhouden de kosten van verduurzaming zich tot de waardestijging van grondgebonden koopwoningen tot de NHG-grens? De resultaten zijn als volgt.
Bij volledige isolatie stijgt de woningwaarde gemiddeld met 196% van de kosten. In 85% van de gevallen wordt de investering minimaal volledig terugverdiend. De resultaten verschillen duidelijk per bouwperiode, zie de figuur hierboven. De woningwaarde blijft in een klein deel van de gevallen gelijk, omdat het energielabel niet verbetert. Daarnaast bieden sommige woningen minder mogelijkheden voor verduurzaming dan andere. Zo ontbreekt bij woningen voor 1931 een spouwmuur, waardoor gevelisolatie lastiger en duurder is en daarom in het model niet is meegenomen. Toch verdienen woningen van voor 1931 nog in 71% de investering in isolatie volledig terug. Woningen gebouwd tussen 1931 en 1970 presteren het best. Deze huizen zetten vaak meerdere labelstappen door volledige isolatie, waarbij meer dan de helft zelfs drie of vier stappen maakt. De waardestijging is groot. Woningen van na 1980 beschikken al over goede isolatie, dankzij strengere bouweisen: alleen raam- en vloerisolatie is hier soms nog een aanbeveling. Woningen vanaf 1991 zijn in verband met de reeds goed isolatie niet in beschouwing genomen.
Bij het combineren van isolatie met installatieverbeteringen bedraagt de waardestijging gemiddeld 161% van de kosten. In 88% van de gevallen wordt de investering minimaal volledig terugverdiend. Ook hierbij verschillen de resultaten per bouwperiode, zie de figuur hierboven.
Substantiële investeringen verdienen zich vaker volledig terug dan kleinere investeringen, al daalt de hoogte van het terugverdienpercentage naarmate het geïnvesteerde bedrag stijgt. Investeringen in de woningen met de laagste labels worden het vaakst volledig terugverdiend. Dit geldt iets minder vaak voor woningen die al een groen label (minimaal C) hebben.
Woningtype en woninggrootte
Uit het onderzoek blijkt dat het woningtype (tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kap of vrijstaand) het terugverdienpercentage nauwelijks beïnvloedt. Alleen tussenwoningen presteren bij isolatie plus installatieverbetering iets minder goed dan andere woningtypen. De kosten blijven vergelijkbaar, maar de waardestijging blijft meestal lager doordat tussenwoningen gemiddeld goedkoper zijn.
Er zijn ook woningen boven de NHG-grens geanalyseerd als referentiekader. Deze woningen laten bij verduurzaming doorgaans een hoger terugverdienpercentage zien dan woningen onder die grens. Dit komt doordat de verduurzamingsmaatregelen en kosten nagenoeg gelijk zijn, de woningwaarde is echter hoger, waardoor ook het terugverdienpercentage.
Conclusie
Het rapport geeft aan dat verduurzaming van grondgebonden woningen in de meeste gevallen een waardestijging geeft die de investering overstijgt. Het onderzoek heeft geen rekening gehouden met eventuele subsidies; dit zal in de praktijk het financiële beeld nog aantrekkelijker maken. Daarnaast zullen de stookkosten afnemen. Financieel gezien is verduurzamen dus eigenlijk altijd aantrekkelijk, waarbij wel moet worden opgemerkt dat de waardestijging pas bij verkoop van de woning tastbaar wordt. De verbetering van het wooncomfort zal wel vanaf de eerste dag merkbaar zijn.
Bij het beschouwen van woningverbetering door isoleren of door het veranderen van de installaties wordt altijd gesproken over terugverdientijd of – percentage. Blijkbaar wordt een woning dan primair als een investeringsobject gezien. Toch is dat vreemd. Vergelijk het maar met het kopen van een nieuwe overjas. Daarbij praten wij toch ook niet over terugverdientijd of – percentage?
Voor het hele rapport klik hier
