Hoe voorkom ik als verkoper ongewenst gebruik van mijn woning?

Je wilt je huis verkopen, maar voorkomen dat het op termijn voor de rest van de buurt – inclusief je oude buren - een overlastgevend pand wordt. Wat zijn dan je mogelijkheden?

Allereerst is vanzelfsprekend het gesprek met de potentiële koper belangrijk. Je kan de koper bevragen op zijn plannen, en dat meewegen in de beslissing al dan niet zaken met hem of haar te doen. Dat kan wel lastiger worden als er een makelaar tussen zit, die namens jou de gesprekken voert. Dan kan er ruis komen in de communicatie. Helaas horen we ook in Delft over voorbeelden waarbij de makelaar aan de kopende partij een ander verhaal verteld heeft dan aan de verkopende partij. Dan kan het moeilijk worden om hier later op ‘terug’ te komen. Wees wat dat betreft duidelijk naar de makelaar, en zorg dat in de verkoopinformatie jouw voorwaarden zijn opgenomen.

Maar zelfs als je contact hebt met de koper en de plannen goed klinken: niet altijd kan je iemand op zijn of haar blauwe ogen geloven. Het kan dan goed zijn ook onderling af te spreken wat je verwacht dat de koper moet laten met het pand.

Een actueel thema, ook in Delft, is de ongewenste opkomst van “kopen om te verhuren”. Meer en meer panden worden opgekocht door ontwikkelaars en beleggers, met als doel hoge opbrengst te genereren uit de exploitatie van het pand. Niet alleen zijn panden dan niet meer beschikbaar voor bijvoorbeeld gezinnen en ontstaat prijsopdrijving, ook kunnen het intensievere gebruik en de vaak regelmatige gebruikswisselingen zorgen voor overlast in de omgeving.

Ook bij de gemeente staat dit op het netvlies; zo lobbyt de gemeente bij het rijk voor het invoeren van een zelfbewoningsplicht. Zo’n plicht betekent dat de koper van een woning er zelf moet gaan wonen. Een zelfbewoningsplicht afdwingen kan de gemeente al bij nieuwbouw, als ze eigenaar van de grond is of afspraken heeft gemaakt met de grondeigenaar. Maar voor de bestaande bouw heeft de gemeente geen mogelijkheden dit te verplichten. Wel kan de gemeente bijvoorbeeld bij partijen waar een formele relatie mee bestaat zoals woningcorporaties afspraken maken dat bij verkoop van sociale woningen zelfbewoning als plicht wordt meegegeven. Sinds 1 januari helpt het rijk een beetje door kopen voor de verhuur iets minder aantrekkelijk te maken: als je koopt zonder er zelf te gaan wonen betaal je 8% overdrachtsbelasting tegen normaal 2% overdrachtsbelasting. Voor een binnenstadswoning van 350.000 scheelt dat 21.000 euro, die een belegger meer moet betalen. Starters betalen zelfs geen overdrachtsbelasting voor woningen  onder de 4 ton.

Maar ook als verkopende partij kan je afspraken maken om ongewenst nieuw gebruik te voorkomen. Dat loopt dan via de koopovereenkomst. Er zijn twee mogelijkheden dit juridisch vorm te geven, via een zogenaamde kwalitatieve verplichting of via een persoonlijke verplichting.

Kwalitatieve verplichting
Bij een kwalitatieve verplichting gaat het om zaken die een nieuwe eigenaar niet mag doen of juist moet dulden. Je kan bijvoorbeeld afspreken dat er beperkende voorwaarden aan het gebruik van het pand gekoppeld zijn. Deze voorwaarden gelden niet alleen voor de eerste koper, maar automatisch ook voor eventuele opvolgende kopers, vandaar ‘kwalitatieve’ verplichting.  Zo kan je bedingen dat een woning niet in de verhuur gaat, niet opgedeeld mag worden of niet gebruikt mag worden als studentenpand. Ook kan je bijvoorbeeld zaken vastleggen om geluidsoverlast te voorkomen, bijvoorbeeld het niet gebruiken van een dakterras. Je kan dus verder gaan dan het gemeentelijk beleid, omdat je dit privaatrechtelijk, onderling dus, regelt. De keerzijde is dat de koper minder mogelijkheden heeft met het pand, wat een waardedrukkend effect kan hebben en dus tot een lagere verkoopprijs zou kunnen leiden. Zo’n kwalitatieve verplichting wordt gevestigd bij notariële akte – de notaris neemt de verplichting op in de leveringsakte en ze wordt dan ingeschreven in de openbare registers; via het kadaster zijn deze verplichtingen kenbaar zodat een eventuele volgende koper er ook op gewezen wordt.

Persoonlijke verplichting
De andere mogelijkheid is dit te regelen via een persoonlijke verplichting. Dat loopt dan via een zogenaamd kettingbeding. Je spreekt met de koper af dat hij zich aan bepaalde zaken moet houden of bepaalde zaken moet doen, maar ook dat hij verplicht is (op straffe van een boete) deze verplichting op te leggen aan de volgende koper; zo ontstaat een ketting. Risico is wel dat die ketting verbroken wordt: als de verplichting niet wordt doorgegeven, is de nieuwe koper er niet meer op aan te spreken. En als de rechtsvoorganger inmiddels failliet is, kan je ook naar het boetebedrag fluiten. Maar belangrijker waarschijnlijk: de eisen die je stelde aan het toekomstig gebruik zijn verdampt. Deze persoonlijke verplichting regel je via de koopovereenkomst.

Verplichting ten gunste van de buren
Bovenstaande constructies kan je ook ten gunste van je buren in het leven roepen. Voordat je een woning verkoopt, sluit je met je buren bijvoorbeeld een overeenkomst met bedoelde kwalitatieve verplichtingen, en laat dit door de notaris opnemen in een notariële akte. De verplichtingen zullen dan worden ingeschreven in de openbare registers en zijn kenbaar via het kadaster. Jouw rechtsopvolger, de koper, is dan naar je buren gebonden. Op de langere duur is dit sterker: je buren houden immers een belang bij de opgelegde verplichting. Mocht een rechtsopvolger van de koper de verplichting betwisten bij de rechter vanwege onvoorziene omstandigheden, dan zal dit belang van de begunstigde – in dit geval je huidige buren - worden meegewogen.

geplaatst op
12 januari 2021