Microappartementen: betere regels broodnodig

Sinds het kamergewijs bewonen van een pand vergunningplichtig is geworden, zien we een nieuwe ontwikkeling: het opdelen van woningen.

Wat houdt dit in? Een woning wordt gesplitst in een aantal heel kleine, maar zelfstandige woningen. Woningen dus die een eigen toilet, douche en een klein keukenblokje krijgen. De woningen krijgen een afsluitbare toegang tot een centrale ontsluitingsgang of hal. De woningen worden vaak verhuurd aan studenten of promovendi. Omdat het hier gaat om het opsplitsen van een huis in zelfstandige woningen, valt het niet onder de huidige regels van het verkameringsbeleid. Dat betekent dat er geen algemene leefbaarheidstoets plaatsvindt (dus er wordt niet gekeken of de straat al veel studentenpanden kent, problemen heeft met fietsparkeren, etc.). Dat betekent ook dat er geen fysieke leefbaarheidstoets plaatsvindt (dus er wordt niet gekeken of de geluidsisolatie naar de aangrenzende panden OK is). En dat betekent dat er niet wordt gekeken of de woning schaars is in Delft. Ook wordt de verhuurder niet gecommitteerd aan de regels voor goed verhuurdersschap.

Een huurder van zo’n zelfstandige woning kan, bij een laag inkomen, vaak aanspraak maken op huurtoeslag. Daardoor kan de eigenaar een hogere prijs vragen dan de gemiddelde huurder kan betalen, en ontstaat een extra prijsopdrijvend effect. Voor huiseigenaren die niet meer kunnen verkameren, kan woningsplitsing zo een lucratief alternatief zijn. En dat lijkt nu ook in Delft ontdekt.

Molenstraat
In de Molenstraat troffen we recent een geval van splitsing in microappartementen aan. Zie hieronder de voorgenomen nieuwe indeling van de begane grond van dit pand: een plattegrond met vier microwoningen (klik voor vergroting). De kleinste met een oppervlakte van 18 m2.

Helemaal zonder vergunning kan zo’n splitsing niet, want er worden drie extra huizen gemaakt. Dan heb je altijd een omgevingsvergunning nodig om te (ver)bouwen, waarin bekeken wordt of de nieuw te vormen panden voldoen aan de hier van toepassing zijnde regels uit het bouwbesluit.

Maar die eisen zijn bescheiden: het Bouwbesluit is in 2012 gewijzigd. Bij het splitsen van een bestaande woning in aantal nieuwe woningen gelden niet de eisen voor nieuwbouw, maar als ondergrens de eisen voor bestaande bouw, en als vertekpunt het “van rechtens verkregen niveau”. Dit betekent  onder andere: het oude huis had geen fietsenstalling, dan hoeven de nieuwe huisjes dat ook niet te hebben, het oude huis had een slechte geluidsisolatie en gaf daardoor geluidsoverlast naar de buren, dan mogen de nieuwe huisjes dat ook.

BBN heeft gereageerd op de aanvraag, met name om de gemeente uit te dagen alle huidige mogelijkheden te gebruiken om dit hier tegen te gaan. Maar die zijn beperkt: een fietsenberging kan niet verplicht worden, dus de Molenstraat zal weer meer gestalde fietsen op straat krijgen. En de (auto)parkeerdruk kan ook toenemen: elk huisje krijgt recht op een eerste bewonersvergunning (en een bezoekersvergunning).

Aanpassing regels nodig
Die huidige mogelijkheden in Delft om opdeling te reguleren zijn wat BBN betreft echter allesbehalve genoeg. Wat ons betreft komen er snel regels om dit soort uitwassen te voorkomen. Net als bij verkamering staat de leefbaarheid onder druk. Ook verdwijnen woningen die in de woonvisie als schaars zijn benoemd zo uit de voorraad. En komen er starterswoningen met een belabberde kwaliteit.

Enkele andere studentensteden gingen Delft voor. Ook daar zag je na strenge regels voor verkamering een vlucht naar microappartementen. Daar is inmiddels met beleid op gereageerd. Het is jammer dat Delft niet van deze ervaringen heeft geleerd, en nu met dezelfde ontwikkeling wordt geconfronteerd.

Het goede nieuws is, dat er elders dus de nodige ervaring is hoe deze uitwassen aan te pakken. Ook dit opdelen van woningen kan via de huisvestingsverordening vergunningplichtig worden gemaakt, en zo kunnen bepaalde schaarse panden worden uitgezonderd van de mogelijkheid tot splitsing. Verder kunnen er voorwaarden op het terrein van leefbaarheid aan het opdelen gekoppeld worden. Ook kunnen de regels voor goed verhuurderschap worden opgelegd. Dit naar analogie van de verkameringsregeling. Naast het regelen via de huisvestingsverordening zou het beleid ook via het bestemmingsplan geborgd kunnen worden. Dat is o.a. van belang als andere panden dan woningen gesplitst worden, en is de sleutel naar de toets aan de parkeernormen.

In die andere steden worden, voor die gevallen dat splitsing wordt toegestaan, ook eisen gesteld aan de minimale oppervlakte van microwoningen. Ook om te voorkomen dat in de schaarse markt verhuurders alleen maar bezig zijn met optimaliseren van het rendement door zoveel mogelijk “huisjes” in een huis te proppen, waardoor de potentiele huurders met kwalitatief slechte woningen worden opgezadeld. Met name starters op de woningmarkt zijn hier de dupe van.

Evaluatie verkamering
BBN brengt bovenstaande, samen met andere bewonersbelangenverenigingen, in in de evaluatie verkameringsbeleid. Wij vinden dat de gemeente nu direct met een voorstel tot aanpassing van het beleid zou moeten komen, om te voorkomen dat het opdelen van panden verder gaat, en denken ook dat dat kan.

De gemeente stelt in de recent aan de raad aangeboden tussentijdse evaluatie een langzamer traject voor: “We gaan een project starten om inzage te krijgen in de omvang van het opdelen van woningen in zelfstandige eenheden, de juridische context en het mogelijk in te zetten instrumentarium.”

Het is goed dat dit nu wordt geagendeerd, maar wat ons betreft moeten de maatregelen nu al direct worden ingevoerd.