Opdelen van woningen straks aan regels gebonden

Al heel lang bepleiten we als belangenvereniging dat er beleid moet komen voor het opdelen van eengezinswoningen in microappartementen.

Op 24 juni stuurde het college de Eindevaluatie studentenhuisvesting in goede banen naar de raad; we berichtten hier eerder over, zie hier. Hierin werd voorgesteld dat er een vergunning komt voor woningvorming: het opdelen van een woning in meerdere zelfstandige woningen. Die vergunning kan alleen verleend worden als een woning groter is dan 180m2 en de te realiseren appartementen minimaal 40m2 gbo zijn. Bij de behandeling in de raad pleitte STIP tegen de verdere aanscherping van de regels, maar kreeg geen bijval van de rest van de raad, zie hier ons eerdere bericht.

Op 5 februari is weer een stap gezet in dit dossier: er is een concept van de gewijzigde huisvestingsverordening verschenen. Het college heeft besloten dat deze eerst 6 weken de inspraak in gaat; in die tijd wordt ook de raad gevraagd eventuele opmerkingen te maken. De reacties worden dan meegenomen bij het opstellen van het definitieve wijzigingsvoorstel, dat dan ter besluitvorming aan de raad zal worden voorgelegd. De planning is gericht op de raadsvergadering van 11 mei.

De huisvestingsverordening zal als volgt gewijzigd worden:

er komt een afdeling 5d bij, woningvorming
voortaan is voor woningvorming een vergunning nodig
aan het verlenen van de vergunning kunnen voorschriften worden verbonden, i.v.m. de leefbaarheid in en rondom het object, het voorkomen van overlast en goed verhuurderschap.
de vergunning wordt niet verleend: (1) als de aanvraag niet voldoet aan de volkshuisvestelijke toets, waarin het particuliere belang van omzetting tegenover het algemene belang van behoud van de woningvoorraad wordt beoordeeld (2) als het object waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet een minimale woonoppervlakte van 180m2 heeft en (3) als de aanvraag niet voldoet aan de leefbaarheidstoets (net als in het verkameringsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen fysieke leefbaarheidseisen en algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende pand).
om te voorkomen dat woningen worden vergroot om daarna opgedeeld te kunnen worden, wordt een vergunning ook geweigerd als de afgelopen 5 jaar een omgevingsvergunning is verleend voor uitbreiding van de woning,

In de toelichtende brief wordt de inkleuring gegeven van de volkshuisvestelijke toets, die dus relevant is bij woningen van meer dan 180m2: in een jaar mogen niet meer dan 25% van de verkochte woningen boven 180m2 worden opgedeeld. Ook worden zaken genoemd die in de fysieke leefbaarheidstoets bekeken zullen worden, namelijk een minimale oppervlakte van 40 m2 en de woningen moeten over een aparte slaapkamer beschikken.

beoordeling
BBN is tevreden met de manier waarop belangenverenigingen zijn betrokken in de voorbereiding. We zijn blij dat er weer een stap is gezet naar dit vergunningstelsel, want het is zo nodig dit opdelen te kunnen reguleren in het belang van de woningvoorraad en het woongenot. We onderschrijven de nu gekozen uitgangspunten in de verordening, en geven een aantal;punten mee voor de op te stellen beleidsregels:

Bij de leefbaarheid zijn we benieuwd hoe fietsparkeren wordt meegenomen; we vinden dat er een inpandige stallingsmogelijkheid moet zijn. Ook voldoende geluidsisolatie met buurpanden is net als bij verkamering een aandachtspunt. In de algemene leefbaarheidstoets is het belangrijk de aanwezigheid van andere panden die bewoond worden door ‘passanten’ mee te wegen
hoewel vast de bedoeling, benoemen we nog graag expliciet dat de leefbaarheidstoetsen onafhankelijk worden uitgevoerd van de vraag of de 25% al dan niet is bereikt – een eigenaar kan dus geen rechten ontlenen aan het feit dat het percentage nog niet is bereikt, anders dan voor de uitkomst van de volkshuisvestelijke toets
Die 25% vinden we niet goed onderbouwd; wij zien op basis van de Woonvisie voor nu geen ruimte om voor maar liefst 25% van de verkopen van woningen boven de 180m2 opdelen mogelijk te maken. Ook die woningen zijn immers schaars, zeker de goedkopere grotere woningen. Het zou kunnen dat bij een latere actualisering van de Woonvisie op basis van ontwikkelingen in de woningmarkt die ruimte wel ontstaat. Dat zou dan kunnen worden meegenomen bij een evaluatie van dit nieuwe beleid na bijvoorbeeld twee jaar.

Tenslotte vinden we het wenselijk straks ook beleid te ontwikkelen voor de omzetting van niet-woningen in zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Omdat ook daar de leefbaarheid in het geding kan zijn, maar ook omdat ook daar woningen met voldoende kwaliteit gerealiseerd moeten worden. We zouden graag zien dat Bestemmingsplan / Omgevingsplan hier straks aandacht aan gaan besteden. Maar dat is voor later, omdat dit buiten de mogelijkheden van de wijziging van de huisvestingsverordening valt.

Samen met vijf andere belangenorganisaties hebben we een zienswijze ingediend; zie hier.