Eindevaluatie studentenhuisvesting in goede banen

Sinds 2017 is er in Delft specifiek beleid op studentenhuisvesting. Dit is vastgelegd in de nota Studentenhuisvesting in goede banen. Hierin wordt ingezet op twee sporen:

realiseren van meer studentenkamers, met name door nieuwbouw op en rond de campus en beperkter verbouw van leegstaande kantoorruimten. Hiertoe is een taskforce ingesteld.
het reguleren van verkamering in de bestaande woningvoorraad.

Onlangs stuurde het college de eindevaluatie studentenhuisvesting in goede banen naar de gemeenteraad, zie hier. Deze evaluatie was afgesproken bij de invoering van de omzettingsvergunning in 2017. In 2019 heeft al een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden met aantal beperkte wijzigingen in het beleid; BBN heeft daar eerder over bericht en toen ook een wensenlijst meegegeven van zaken die ons inziens een plek verdienden in de evaluatie, lees hier.

Ontwikkelingen in de woningmarkt
In de eindevaluatie wordt geconstateerd dat de schaarste in 2020 in de hele voorraad is toegenomen, met name is er een zeer beperkt aanbod voor starters en gezinnen die een woning willen kopen en ook is er nog steeds veel vraag naar kamers. Oorzaken zitten hem ook in interesse voor andere vormen van gebruik: de nota onderscheidt koop voor de verhuur (buy to let), koop en opdelen in microappartementen, verkamering (ook illegaal) en toeristische verhuur en probeert dit ook te kwantificeren. Het college stelt daarom voor de bestaande woningvoorraad beter te beschermen voor startende kopers

Concrete voorstellen
De evaluatie stelt het volgende voor:

2500 nieuwe wooneenheden voor studenten en jongeren in Delft realiseren (nieuwbouw en tijdelijke huisvesting
De komende jaren kan ook voor goedkopere woningen (met WOZ waarde onder de 265.000) geen omzettingsvergunning worden aangevraagd
Er komt een vergunning voor woningvorming: het opdelen van een woning in meerdere zelfstandige woningen. Die vergunning kan alleen verleend worden als een woning nu groter is dan 180m2 en de te realiseren appartementen minimaal 40m2 gbo zijn. De gemeente wil zo o.a. voorkomen dat er woningen worden toegevoegd (appartementen) die niet als volwaardig zelfstandige woonruimte kunnen worden aangemerkt doordat zij een te kleine oppervlakte hebben.
De uitzondering waarbij een persoon onder bepaalde voorwaarden twee andere personen kon laten inwonen (de opvolger van de zogenaamde hospitaregeling) wordt geschrapt, omdat deze uitzondering in de praktijk gebruikt werd als ontduikingsmogelijkheid en handhaving lastig was. Inwoning wordt voortaan beperkt tot maximaal 1 inwonende.
De gemeente start een campagne om het wonen van een student bij een alleenstaande oudere te bevorderen (de oorspronkelijke hospitagedachte wordt zo nieuw leven in geblazen)
De gemeente geeft aan bij bestaande studentenpanden regels omtrent goed verhuurderschap te willen bevorderen (er moeten woon- en leefregels zijn en de eigenaar moet zorgen dat er altijd een aanspreekbare contactpersoon is); het voorstel maakt niet duidelijk hoe. Dat zelfde geldt voor het aanpassen van statuten van VVE’s en het wijzigen van het huishoudelijk reglement.
De gemeente zou ook willen sturen op meer zelfbewoning van panden, maar heeft daar nu in de bestaande bouw geen instrumenten voor dus wacht op de resultaten van onderzoek naar mogelijke instrumenten dat momenteel vanuit het rijk wordt uitgevoerd.
De gemeente zal het registratiepunt woonoverlast voortzetten, en bij klachten ook verdergaan met het voeren van gesprekken met betrokkenen, gericht op beperken van de overlast onder andere door woon- en leefregels af te spreken.
De gemeente wil een verhoogde inzet van toezicht en handhaving op basis van geconstateerde overtredingen van de regels.

Als belangenverenging zien we de druk op de woningmarkt de laatste jaren steeds verder toenemen en zijn we blij dat de gemeente dat ook erkent. Veel van de voorstellen sluiten aan op eerder ook door ons gevoerde discussies. Wel zien we verbeterpunten:

We missen instrumenten om goed verhuurderschap af te dwingen – in het voorstel van de gemeente is dat vrijblijvend, en juist de probleemgevallen zullen dan niet meedoen. Ons inziens kan dit wel, namelijk in de vorm van een verhuurdersvergunning. Dat is ook een goed instrument om huisjesmelkers aan te kunnen pakken.
We missen instrumenten om de omzetting van niet-woningen in onzelfstandige woningen te kunnen reguleren; de gemeente wil nu wachten op de Omgevingswet maar ons inziens kan dat sneller.
In de voorstellen missen we nu nog de consequenties voor de bestaande uitzondering voor woningen boven bedrijfsruimten en in winkelstraten, wat ons betreft kan die uitzondering geschrapt worden en volstaat de hardheidsclausule.
Het genoemde aantal van 2500 te realiseren extra nieuwe wooneenheden voor studenten en jongeren in Delft (nieuwbouw en tijdelijke huisvesting) waar de Taskforce mee bezig is, is nog behoorlijk onduidelijk (de 450 studentenwoningen in Schiedam zijn nog het meest concreet) met als risico dat het te laag blijft om de verwachte groei van het aantal studenten in Delft op te kunnen opvangen. Voorgenomen nieuwbouw zal ook niet op korte termijn beschikbaar zijn.
Verder wachten we op de voorstellen die het college heeft aangekondigd voor het aanpakken van toeristische verhuur (die staan voor het derde kwartaal op de agenda)
Tenslotte: Delft kent verschillende regimes van verkamering: voor november 2017, tussen november 2017 en 1 juli 2019, vanaf 1 juli 2019 tot de ingangsdatum van het nieuwe beleid en erna. Het is van belang dat er een register is waarin duidelijk is vermeld welk regime op welk pand van toepassing is.

vervolgprocedure
De voorstellen worden voor de zomer besproken met de gemeenteraad en belangenorganisaties van bewoners en studenten, en na het zomerreces gaat het definitieve voorstel naar de gemeenteraad.