Eerste wijziging verkameringsbeleid nu op de rails

Op 1 juli is de nieuwe Huisvestingsverordening 2019 van kracht geworden. De wijziging schrapte op basis van de tussentijdse evaluatie van het verkameringsbeleid twee woonvormen van de lijst waar tot 1 juli 2019 geen omzettingsvergunning voor nodig was, hospitasiutaties (max 3 personen) en woongroepen. Eén vorm komt hiervoor in de plaats: woonvormen waarbij een eigenaar bewoner maximaal 2 personen laat inwonen en zelf ten minste 50% van de woning exclusief bewoont (zie onze eerdere berichtgeving – klik hier).

Op 26 juli is als sluitstuk in het gemeenteblad de nieuwe Beleidsregel omzetting zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen 2019 gepubliceerd. Deze regel treedt met terugwerkende kracht per 1 juli in werking, op de datum waarop ook de nieuwe Huisvestingsverordening 2019 in werking is getreden.

De beleidsregel geeft nadere invulling aan het verkameringsbeleid waarvoor de hoofdregels zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening 2019 .

Net als in de oude beleidsregel wordt de grens van schaarse woningen bij 265.000 euro gelegd; woningen met een hogere WOZ waarde kunnen niet verkamerd worden; woningen met een lagere WOZ waarde wel, mits een algemene en fysieke leefbaarheidstoets succesvol doorlopen worden; de eigenaar wordt vervolgens verplicht zich te houden aan de voorwaarden voor goed verhuurderschap.

De beleidsregel bevat een aantal wijzigingen ten opzichte van het voorafgaande beleid, waar woonruimten die “schaars” zijn toch – onder voorwaarden – verkamerd zouden kunnen worden.

• Voor een woning waar een woongroep in wil gaan wonen, geldt de 265.000 euro grens niet. Ook woningen met een hogere WOZ waarde kunnen door een woongroep onzelfstandig bewoond gaan worden. In beide situaties moet wel een omzettingsvergunning worden aangevraagd, en voldaan worden aan de leefbaarheidstoetsen, de fysieke leefbaarheidstoets – vooral van belang i.v.m. de geluidsisolatie naar aangrenzende panden – en de algemene leefbaarheidstoets, van belang voor de leefbaarheid in de buurt.
  Wordt dit een nieuwe ontwijkingsmogelijkheid? Dat is snel te zien, want er moet anders dan in de oude situatie nu wel een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Verder is een woongroep wel echt iets anders dan het gemiddelde studentenhuis: “Bij een woongroep is er sprake van een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.” En in elk geval zijn nu wel de leefbaarheidstoetsen noodzakelijk, en worden de voorwaarden voor goed verhuurderschap verplicht. BBN zal in de gaten houden of er misbruik gemaakt gaat worden van deze regeling.
• Voor woningen boven winkels en woningen boven horecagelegenheden geldt ook de 265.000 euro  grens niet. Deze woningen kunnen onafhankelijk van de WOZ-waarde omgezet worden in onzelfstandige woningen; ook hier is wel een omzettingsvergunning nodig. Dat betekent dat de fysieke leefbaarheidstoets en de algemene leefbaarheidstoets met positief resultaat moeten worden doorlopen, en de voorwaarden voor goed verhuurderschap worden opgelegd. De oude regeling kent alleen de uitzondering voor woningen boven winkels, nu dus ook woningen  boven horecagelegenheden. Aanvankelijk stelde het college de raad voor ook voor woningen boven bedrijfsruimten de 265.000 euro grens los te laten; in de uiteindelijk door het college vastgestelde beleidsregel is deze uitzondering niet meer terug te vinden. Nieuwe inzichten kennelijk, en verstandig wat BBN betreft. BBN vindt de algemene uitzondering voor woningen boven winkels eigenlijk ook al te ver gaan. Ook dat betreft vaak schaarse woningen.
• De volgorde van toetsen bij een omzettingsvergunning wordt omgedraaid: eerst wordt de algemene leefbaarheidstoets uitgevoerd, en dan de fysieke leefbaarheidstoets. Overigens is de beleidsregel hier nog niet geheel op aangepast. Weliswaar is de volgorde gewijzigd, maar onder de fysieke leefbaarheidstoets staat nog steeds de zin “Indien de vergunning op basis van de fysieke leefbaarheidstoets niet wordt verleend hoeven onderstaande vervolgstappen voor de algemene leefbaarheidstoets niet meer te worden uitgevoerd.”

Al voor 1 juli 2019 bestaande hospita situaties en woongroepen, hoeven niet aan de nieuwe regeling voor inwoning respectievelijk woongroepen te voldoen; de overgangsregeling bepaalt dat indien aangetoond kan worden dat van een van deze situaties reeds vóór 1 juli 2019 aan de orde was er geen vergunning vereist is, ook niet na 1 juli 2019.

Resumerend
Wat betekent dat nu concreet? Dat is actueel op de drempel van het nieuwe studiejaar.
Wordt een woning in de buurt gekocht door een ouder van een student? Zolang er maximaal 2 studenten in gaan wonen mag dat zonder vergunning.
Gaan er 3 of meer studenten in wonen? Dan moet een omzettingsvergunning worden aangevraagd, tenzij bij 3 studenten er sprake is van inwoning; een student zelf eigenaar bewoner van de woning en minstens de helft van de woning privé gebruikt.
Een omzettingsvergunning wordt nooit verleend als de WOZ waarde hoger is dan 265.000, tenzij de woning zich boven een winkel of horecagelegenheid bevindt of de woning bedoeld is voor een woongroep. In al deze situaties is dus wel een omzettingsvergunning nodig, en dat betekent dat er leefbaarheidstoetsen worden uitgevoerd – pas bij positief resultaat kan de vergunning verleend worden. Belanghebbenden kunnen n.a.v. een vergunningaanvraag een reractie geven, die zal bij de beeldvorming in het kader van de algemene leefbaarheidstoets worden meegenomen. Wordt de vergunning verleend, dan wordt de eigenaar ook verplicht zich aan de voorwaarden voor goed verhuurderschap te houden.

Voor de tekst van de beleidsregel, klik hier.

Ervaringen met de nu gewijzigde regels horen we graag, ook met het oog op de definitieve evaluatie van het verkameringsbeleid eind van dit jaar.