Toeristische verhuur van woningen

Op 20 juli werden we per mail door de gemeente gevraagd om voor 17 augustus te reageren op het beleidsvoornemen met betrekking tot toeristische verhuur. Ook andere organisaties en personen hebben gereageerd; inmiddels hebben we de reactie van de gemeenten op gemaakte vragen en opmerkingen ontvangen.

Het beleidsvoornemen was opgenomen in een webinar. Goed dat de gemeente op deze manier probeert om in coronatijden de gelegenheid te geven vragen en opmerkingen te maken over een beleidsvoornemen, al missen we wel de interactie hierbij.

De voorstellen
In het webinar (voor liefhebbers zie hier) wordt het voorgenomen beleid gepresenteerd voor vakantieverhuur, omschreven als het verhuren van een deel of je hele woning als je zelf niet thuis bent. Dit mag niet, is inmiddels in de jurisprudentie duidelijk geworden: zelfs een dag verhuren is illegaal. In het webinar wordt aangekondigd dat Delft vakantieverhuur soms mogelijk gaat maken. Als uitgangspunten voor het beleid worden o.a. deze drie door de gemeente gepresenteerd:

in woningen wordt gewoond. Waar dit kan zonder de leefbaarheid en karakter van het woongebied aan te tasten, is de gemeente van plan vakantieverhuur, als aanvulling op het accommodatie aanbod in Delft, op gepaste schaal toe te staan
de gemeente zal het oneigenlijk gebruik van woningen door structurele, systematische en/of bedrijfsmatige verhuur van woonruimte tegengaan en daarmee onttrekking van woningen aan de Delftse woningvoorraad voorkomen
de gemeente zal actief optreden tegen overlast van huurders van woningen en aantasting van leefbaarheid in binnenstad en wijken

De bewoner van het pand dient ook ingeschreven te staan op het adres. Er komt de mogelijkheid dat een bewoner zijn woning verhuurt voor een maximum van 60 dagen per jaar, en daarbij is er een meldingsplicht. Verder wordt een registratieplicht aangekondigd voor alle vormen van toeristische verhuur. Daar is binnenkort een wettelijke basis voor (op 6 oktober is de Eerste Kamer akkoord gegaan). Ook zal de gemeente meer handhavingscapaciteit beschikbaar stellen.

Onze reactie
Samen met OND en Zuidpoort hebben we onze reactie gestuurd.

We vonden dat het beleidsvormen nog weinig concreet was. Zo wordt gesteld dat vakantieverhuur waar dat kan op gepaste schaal wordt toegestaan als het de leefbaarheid en het karakter van het woongebied niet aantast. Dat idee onderschrijven we, maar hoe wordt dat in het voorstel van de gemeente concreet ingevuld? We zien dat in het verkameringsbeleid onderscheid wordt gemaakt tussen algemene leefbaarheid en fysieke leefbaarheid – zitten beide componenten ook in bovenstaande afweging?

We zien ook dat in het verkameringsbeleid wordt gewerkt met regels van goed verhuurderschap; dat zou wat ons betreft ook inspiratie kunnen bieden voor vakantieverhuur.

We missen de onderbouwing van de keuze voor max 60 dagen. Wij vinden dat te veel, en 30 genoeg. Risico is anders groot dat verhuur een verdienmodel wordt voor de eigenaar. Voor ons moet het doel van de regeling zijn het reguleren van incidentele verhuur onder voorwaarden. Ofwel beperkt blijven tot leuke bijverdienste, maar geen bedrijfsmodel. Want met het laatste komt nog verdere druk op woningprijzen en neemt het risico op creatieve constructies toe.

Er komt extra handhavingscapaciteit, prima, maar: (a) hoe gaat dat bekostigd worden? en (b) hoe gaat dat worden ingezet? Wij vinden dat de gemeente voortaan ook actief moet gaan handhaven, en niet alleen reageert op handhavingsverzoeken zoals tot nu toe het geval. We vragen in dit verband aandacht voor enkele grote spelers die nu illegaal permanent verhuren (hotelachtige verhuur).

Verder de B&B’s: het webinar lijkt hier over heen te stappen alsof het zou zijn toegestaan, maar ook hier gelden (terecht) grenzen: kan alleen als het ondergeschikt is aan het wonen (of positief bestemd is). Voor ons belangrijk als deze beleidsnota hier ook duidelijkheid over geeft.

We zien om ons heen dat mensen een buurpand kopen, en dat samenvoegen en dan gaan vakantieverhuren. Lijkt ons goed als deze beleidsnota hier ook duidelijkheid over geeft.

Tenslotte missen we een visie op ‘short stay’, hoe gaat de gemeente om met aanvragen om het BP te wijzigen in short stay? Wat is het verschil met vakantieverhuur? Deze nota is de plek om beleid daarvoor te melden.

De reactie van de gemeente
Inmiddels hebben we op onze opmerkingen een reactie van de gemeente ontvangen. Die valt tegen.

De zin dat vakantieverhuur op gepaste schaal wordt toegestaan waar dit kan als het de leefbaarheid en het karakter van het woongebied niet aantast, wordt anders uitgelegd. Hij wordt nu alleen generiek uitgelegd: “We vullen ‘toestaan op gepaste schaal in’ concreet in door een registratieplicht in te voeren voor alle vormen van toeristische verhuur. Daarnaast maken we vakantieverhuur mogelijk voor 60 overnachtingen per jaar onder meldingsplicht.” Teleurstellend dat zonder motivatie wordt afgeweken van het eerdere voornemen in het webinar, om per gebied een andere afweging te kunnen maken. Onze vraag naar de leefbaarheidstoetsen als onderdeel van de afweging is daarmee niet meer aan de ode, want leefbaarheid van de omgeving speelt geen rol meer.

Op onze vraag naar de max 60 dagen en ons pleidooi dit terug te brengen tot 30 komt het volgende antwoord: “Er is een vraag naar deze vorm van logies en dat brengt de gewenste bezoekers naar de stad Delft. Met die reden hebben we 60 overnachtingen aangehouden vanuit het uitgangspunt dat we incidentele verhuur willen toestaan. We gaan met dit nieuwe beleid reguleren en willen terughoudend zijn in het beperken van vrij gebruik van eigendom. Met 60 overnachtingen denken wij een getal aan te houden dat zorgt voor een goede balans en leefbaarheid in de wijk. Andere gemeentes houden veelal ook dit getal aan. De evaluatie van dit beleid zal moeten uitwijzen of dit getal uitkomst biedt in het toezicht op toeristische verhuur.” Geen antwoord op ons bezwaar dat het bij 60 dagen het al snel een verdienmodel gaat worden, met alle negatieve gevolgen van dien. 30 dagen komt over een met het aantal vakantiedagen dat de meesten van ons hebben.

Op onze vraag naar de concrete invulling van de handhavingscapaciteit en het pleidooi dat de gemeente actief enkele grote permanente verhuurders aanpakt, komt geen antwoord want “Over de inhoud moet bestuurlijk en politiek nog besloten worden.”, want slechts opgesteld vanuit ambtelijk advies. Geldt dat dan niet alles wat in het webinar aan de orde kwam?

Op de vraag over B&B’s wordt bevestigd dat hier wel grenzen aan zijn, maar dat dit wisselt per bestemmingsplan. In de binnenstad mag de oppervlakte van een B&B niet groter zijn dan 40% van het vloeroppervlak van de woning inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Op de vraag naar het samenvoegen van panden ten behoeve van vakantieverhuur, wordt gezegd dat de Huisvestingwet hierover gaat: bij samenvoeging bij eigen gebruik door de eigenaar is geen onttrekkingsvergunning nodig is. Zou dat betekenen dat vakantieverhuur geen eigen gebruik is en daar dan op wordt gehandhaafd als iemand na samenvoegen toch gaat verhuren? Of valt het dan onder de regels van een B&B?

Op de vraag naar een visie op short stay wordt aangekondigd dat deze wordt meegenomen in de herijking van de woonvisie.

Concluderend
We zijn benieuwd wat straks in het voorstel richting raad gaat staan. De op onderdelen terugtrekkende beweging tussen webinar en antwoorden op het webinar zonder heldere motivatie bevreemdt ons, terwijl de wetgever veel mogelijkheden biedt voor differentiatie. De argumentatie lijkt primair vanuit toerisme, en veel minder vanuit de kwaliteit van het wonen opgebouwd. Daar is het ons primair om te doen. Er is dus nog een verbeterslag te maken.