Verkamering

Verkamering neemt steeds meer toe in Delft. Het gaat dan om bestaande woningen, die worden opgesplitst in meerdere kamers die aan drie of meer zelfstandige huurders worden verhuurd. Ongeveer 6 % van alle woningen in de binnenstad is inmiddels verkamerd. Verkamering kan tot diverse problemen leiden, zoals overlast (geluidshinder, fietsen), afname van de leefbaarheid en onttrekking van woningen aan de reguliere woningvoorraad. Verkamering neemt ook steeds meer toe in de noordelijke binnenstad en wordt inmiddels als een probleem ervaren.

Na actie van de bewonersbelangenverenigingen in de binnenstad,waaronder BBN, is in de Woonvisie van eind vorig jaar vastgelegd dat het college naast het stimuleren van de bouw van studentenflats ook de een omzettingsvergunning gaat uitwerken:.

Het college heeft op 11 september het lang verwachte voorstel “Wijzigingen van de Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015 voor de invoering van de omzettingsvergunning” aan de gemeenteraad gestuurd.

De omzettingsvergunning
De essentie van het voorstel is als volgt.

  • Een omzettingsvergunning is verplicht als een woning wordt opgedeeld in meerdere kamers die aan drie of meer zelfstandige huurders worden verhuurd.
  • Voor de woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 265.000 wordt geen omzettingsvergunnig verleend. Onder deze grens wordt alleen een vergunning verleend als voldaan wordt aan de aan de zogenaamde leefbaarheidstoets.
  • Aan het verlenen van een omzettingsvergunning verbindt de gemeente de voorwaarde van ‘goed verhuurderschap’. Dit houdt onder meer in dat sprake is van legale huisvesting, dat de woonruimte goed wordt onderhouden en er huis- en leefregels zijn opgesteld voor veiligheid en goed nabuurschap. Goed verhuurderschap houdt ook in dat sprake is van geregeld beheer: de verhuurder heeft iemand aangesteld die 24 uur bereikbaar is, toeziet op hygiëne en veiligheid, aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden, en een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
  • De gemeente kan een omzettingsvergunning intrekken, mocht een aanvrager zich niet aan de voorwaarden houden en als sprake zou zijn van voortdurende overlast. Hiertoe wordt een registratiepunt woonoverlast ingesteld en er wordt voldoende handhavingscapaciteit gecreëerd.

De bovengrens voor het kunnen krijgen van een omzettingsvergunning is gelegd bij een WOZ-waarde van € 265.000; dit omdat in de Woonvisie is vastgesteld dat Delft een tekort heeft aan middeldure en dure huur- en koopwoningen, namelijk die vanaf € 265.000 WOZ-waarde (zie onderstaande figuur; klik op de figuur voor vergroting).

woonvisie

Dit zijn dezelfde panden die nu een lucratieve belegging zijn voor investeerders om te verkameren, aldus de gemeente. Door de toenemende verkamering staan juist deze schaarse woningen onder druk en dreigen ze aan de voorraad te worden onttrokken.

De leefbaarheidstoets is bedoeld om de invloed op het woon- en leefmilieu te bepalen. Hierin wordt bezien of de woning na omzetting een bruto gebruiksoppervlakte heeft van minimaal 20 m² per bewoner, waarbij de om te zetten woonruimte moet voldoen aan de eisen en bepalingen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw voor luchtgeluidsisolatie. Daarnaast wordt in kaart gebracht wat de invloed is van een aanvraag voor de leefbaarheid in de wijk, buurt of straat: laat de leefbaarheid het toe om (meer) woningen om te zetten?

Onze mening
Wij hebben het voorstel besproken met de belangenverenigingen De Oude en De Nieuwe Delf, Zuidpoort, TU Noord en Olofsbuurt-Westerkwartier. Onze algemene indruk is dat dit voorstel een goede stap is om verkamering in goede banen te leiden. Wij zijn hier blij mee. Enerzijds door het insteken op nadere samenwerking van de gemeente, de TU en andere partners, zoals SHS Delft, gericht op nieuwe studentenhuisvesting en voorzieningen op de campus. Het aantrekkelijk maken van de campus als woon- en verblijfplek voor studenten zal andere delen van de stad in de toekomst verder ontlasten. Anderzijds door het verplicht stellen van een omzettingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte.

Ten aanzien van de omzettingsvergunning zien we nog een aantal verbetermogelijkheden:

  • Wat in de leefbaarheidtoets staat is deels nog weinig concreet en moet duidelijk nog verder worden uitgewerkt, bijvoorbeeld ten aanzien van het voorkomen van clustervorming van verkamerde panden of geluidsoverlast uit buitenruimten Dit soort zaken speelt in het bijzonder bij een grote bebouwingsdichtheid, in buurten met woningen met een WOZ-waarde onder de € 265.000. Wij missen bij de leefbaarheidstoets de verplichting dat de woning ter voorkoming van stallen van fietsen op straat moet beschikken over een fietsenstalling, eventueel via huur in de buurt. Deze verplichting moet ook gelden voor woningen boven cafés en in winkelstraten. Verder moet bij woningen boven cafés en in winkelstraten de leefbaarheid voor de bewoners van de daar aanwezige reguliere woningen vanzelfsprekend goed in de gaten worden gehouden.
  • Het lijkt ons logisch dat de nieuwe regeling ook van toepassing wordt verklaard in het geval een reeds verkamerd pand wordt verkocht.
  • Naar onze mening ligt een groter dekkingsdeel van de kosten voor verlenen en handhaven omzettingsvergunning uit de leges in de rede.

Wij hebben deze verbeterpunten per brief aangeboden aan de gemeenteraadsfracties.

De geplande invoerdatum van de omzettingsvergunning is 1 november. Dit is op korte termijn. Dit is door het college zo gekozen om te voorkomen dat nog snel nieuwe panden worden verkamerd.

Voor onze brief aan de gemeenteraadsfracties klik hier.

Voor het raadsvoorstel inclusief de toelichtende nota “Studentenhuisvesting in goede banen”, klik hier

Dinsdag 26 september is er om 20 uur een technische presentatie over de planneng in het stadhuis, ook te volgen op de webcast, klik hier.

geplaatst op 24 september 2017