Delft beste studentenkamerstad 2017: iets om trots op te zijn?

lsvb

Op 11 juli ontving wethouder Förster de prijs voor de beste studentenkamerstad 2017 uit handen van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb). De achtergrond van deze prijs is dat de LSVb vindt dat gemeenten een sleutelrol spelen in het oplossen van het nijpende kamertekort in de studentensteden. De LSVb baseert haar oordeel op punten die worden uitgedeeld aan Particuliere verhuur, Corporaties, Informatievoorziening en Overige zaken (klik hier voor het hele rapport.  Delft onderscheidt zich met name op het gebied van particuliere verhuur.
Maar op dat laatste moeten we juist niet trots zijn: Delft loopt achter op vele andere steden, die wel eisen stellen aan kwaliteit en overlast beperken.

Particuliere verhuur: verkamering
Delft scoort volgens de LSVb uitstekend op het onderdeel ‘particuliere verhuur’: hier heeft de stad de maximale score behaald (15 uit 15). Dit ligt eraan dat er in de stad helemaal geen vergunning nodig is om met meerdere personen in één woning te wonen. Lovende woorden hierover ook verderop: “het beleid van de gemeente maakt het mogelijk dat iemand makkelijk kan beslissen om meerdere studenten in diens huis te laten wonen, om zo het woningtekort snel terug te dringen. Vooral het beleid rond particuliere verhuur is erg goed.” Dat allemaal aldus de jury (waar ook Vastgoedbelang, de brancheorganisatie van particuliere beleggers, deel van uitmaakt).

Want zo zie je maar weer eens hoe perspectieven kunnen verschillen. De meetlat van de LSVb is alleen gericht op huisvesting voor studenten. Waar de LSVb aan voorbij gaat, is dat deze omzetting in kamerbewoning veelvuldig voor overlast zorgt voor de andere bewoners van de stad. Panden die bouwkundig ongeschikt zijn door slechte geluidsisolatie worden verkamerd. Verkamerde panden hebben vaak geen inpandige fietsenberging of afvalberging. In gebieden met veel verkamerde panden kan door de eigen leefwijze en leefwereld van studenten de sociale cohesie in de straat negatief worden beïnvloed. Door de grote belangstelling van investeerders in het rendement van verkamering, zie ook recent onderzoek van het Kadaster, komt de voorraad voor starters onder druk om dat ze niet op kunnen bieden tegen deze partijen. En waar de LSVb verder aan voorbijgaat is dat ook studenten zelf klagen over huisjesmelkers die de hoofdprijs vragen voor een kamer zonder oog voor brandveiligheid of onderhoud (zoals bleek uit de bijeenkomst in het Postkantoor georganiseerd door de VSSD, klik hier). Ook studenten in Delft vragen om regels rond verkamering. De gemeente kondigt in de Woonvisie een omzettingsvergunning aan. Het oordeel “Uitstekend” lijkt alleen voor het perspectief van de investeerders en huisjesmelkers te gelden.

Corporaties
Delft krijgt de prijs niet dankzij de corporatievoorraad van DUWO. De samenwerking met de corporatie in de stad verloopt over het algemeen goed, volgens de LSVb, maar aandachtspunt is dat de kwaliteit van de locaties die de corporatie ter beschikking krijgt, achterblijft. Delft krijgt hiervoor 10 uit 15 punten, en zit onderin de middenmoot.

Wat bedoeld wordt met de kwaliteit van de locaties is niet uitgewerkt in het rapport. Is het verborgen kritiek op wonen op de campus? Juist daar is ons inziens de laatste jaren een belangwekkende inspanning geleverd.

Informatievoorziening
Ook vanwege de informatievoorziening krijgt Delft de prijs niet. Delft scoort aan de onderkant van alle gemeenten: slechts 2 van de 5 punten. Volgens de LSVb is de informatievoorziening voor huurders op orde. Maar is de informatievoorziening voor verhuurders lastig te vinden.

 Welke zou dat laatste dan moeten zijn, vraag je je dan wel af. Delft heeft immers geen beleid voor de particuliere sector. En DUWO krijgt zijn info gewoon rechtstreeks. Moeten investeerders en ‘huisjesmelkers’ nog meer tegemoet worden getreden: ‘kom verkameren in Delft, er zijn ongelimiteerde mogelijkheden’ – die boodschap is gelukkig niet te vinden op de website van de gemeente Delft. Het is al erg genoeg dat sommige makelaars zich op deze markt storten. Gelukkig hier een lage score dus.

Overige zaken
Op ‘overige zaken’ scoort Delft relatief hoog, 8 van de 10 punten, maar is niet de enige met deze score. De jury acht het positief dat de gemeente zich erg actief inzet om voormalige kantoorruimte te transformeren tot studentenwoningen. Een tweede positief punt dat wordt genoemd is de actieve rol van de gemeente als het gaat om ‘gecombineerd wonen’. Zo bevordert de gemeente projecten waarbij studenten samen wonen met ouderen of statushouders. Een opvallend feit is de afwezigheid van een huurteam. Dat allemaal aldus de jury.

Je begint hier wel wat te twijfelen over het empirisch materiaal, dat onder deze scores ligt. Is Delft hier koploper? In veel meer steden vindt transformatie van kantoorruimte plaats naar studentenwoningen; in Delft lijken de aantallen toch erg beperkt als je het vergelijkt met andere steden, die hier in dit rapport niet hoger op scoren. En komt de combi van studentenhuisvesting en de huisvesting van statushouders en studentenhuisvesting en ouderen nu zo vaak voor in Delft? De jury keek niet goed of was Delft goed gezind.

Conclusie
Delft krijgt de prijs omdat er nog steeds geen vergunning is ingevoerd om verkamering kwalitatief en kwantitatief te kunnen reguleren. En dat is geen prijs om trots op te zijn. Al in september 2016 werd de raad gemeld dat er gewerkt wordt aan een omzettingsvergunning. Het duurt wel erg lang voordat deze uitwerking naar de raad gaat.

geplaatst op 12 juli 2017